Izmaksas ir viena no galvenajām civiltiesiskā darījuma subjekta īpašībām. Kādi ir tā simptomi? Kā vērtības tiek klasificētas? Kādam nolūkam uzņēmējdarbībā vai nekustamā īpašuma biznesā tiek aprēķināti attiecīgie rādītāji un ar kādām metodēm?
Kas ir izmaksas un vērtējums
Pirms izpētīt vērtības veidus un ar to saistītos klasifikācijas pamatus, mēs noskaidrosim, ko tā raksturo. Ir daudz kritēriju, kas viņai ļautu viennozīmīgi aprakstīt pasaules un krievu ekonomistu viedokli. Starp populārākajiem ir šādi: izmaksas ir naudas summa, kas tiek noteikta kā darījuma nosacījums mijiedarbības procesā starp civiltiesisko attiecību subjektiem paredzamajā īpašuma tiesību nodošanas laikā vai citi objekta izmantošanas mehānismi. Savukārt “vērtēšanas” jēdziens ir saistīts ar attiecīgās summas noteikšanas mehānismu.
Novērtēšanas aspekti
Novērtēšanas objekti var būt nekustamais īpašums, pakalpojumi, transports, sadzīves priekšmeti, intelektuālais īpašums - viss, ko paredz civiltiesības kā iespējams priekšmets darījumiem, kuros iesaistītas fiziskas un juridiskas personas. Procedūra, kas saistīta ar naudas vērtības noteikšanu, kuras nodošana no viena tiesisko attiecību subjekta uz otru ir īpašuma tiesību nodošanas pamatā, tiek veikta ar metodēm, ko atzīst abas puses. Tos var piedāvāt arī trešās personas, bet, vienojoties ar galvenajiem darījuma dalībniekiem.
Šos vai citus preču, īpašuma vai pakalpojumu vērtības veidus var noteikt atkarībā no tiesisko attiecību rakstura, pēc pušu pieprasījuma vai saskaņā ar likuma prasībām. Tā, piemēram, darījumos ar nekustamo īpašumu vērtētāju pakalpojumu izmantošana daudzos gadījumos ir obligāta īpašuma tiesību reģistrēšanai.
Novērtēšanas pieejas
Novērtēšanu, kā arī, piemēram, vērtības veida noteikšanu var veikt dažādu pieeju ietvaros. Krievijas biznesa praksē ir trīs galvenie: rentabli, salīdzinoši un dārgi. Apsvērsim to būtību.
Ienākumu modelis ietver tādu metožu izmantošanu, kuru pamatā ir aprēķināto ieņēmumu aprēķināšana no iespējamā vērtēšanas objekta izmantošanas jaunajam īpašniekam - piemēram, īre. Salīdzinošais modelis ietver skaitļu izpēti, kas raksturo dažu objektu īpašuma vērtības veidus, bet citu rādītāji ir ļoti līdzīgi pamatīpašību ziņā. Piemēram, vērtētājs, nosakot atbilstošu naudas rādītāju dzīvoklim, kā likums, izskata esošos piedāvājumus nekustamā īpašuma tirgū. Izmaksu modeļa ietvaros tiek aprēķinātas iespējamās izmaksas, kas nepieciešamas objekta uzturēšanai atbilstošā funkcionālā stāvoklī. Ja, teiksim, cilvēks pērk traktoru, tad viņa pieņemtajam novērtēšanas ekspertam, nosakot šāda veida transporta izmaksas, jāņem vērā iespējamās izmaksas, kas saistītas ar aprīkojuma remontu.
Izmaksu rezultāts
Tiklīdz tiek analizēti īpašuma vērtības veidi un sniegts atbilstošais novērtējums, tā rezultātu var izmantot kā vadlīnijas darījuma galīgās cenas noteikšanai. Vai arī citiem mērķiem - piemēram, slēdzot apdrošināšanas līgumu, piešķirot aizdevumu, pārdodot akciju utt. Apskatīsim, kādi vērtības veidi tiek atšķirti, novērtējot dažādus objektus no Krievijas ekspertu puses. Un arī to, kā būtisku informāciju var izmantot praksē.
Izmaksu klasifikācija
Kādus šī vai tā vērtēšanas objekta vērtību veidus atšķir mūsdienu eksperti? Ir daudz klasifikācijas kritēriju. Apsveriet vienu no modeļiem, kas izplatīts krievu ekonomistu vidū.
Tas jo īpaši satur tirgus vērtību. Tā ir cena, kuras vērtība tiek noteikta objekta novērtēšanas brīdī, ar nosacījumu, ka to paredzēts pārdot konkurējošā segmentā. Tas ir, pareiza vērtības noteikšanas priekšnoteikumi ir publiskas informācijas pieejamība par preču cenu noteikšanas principiem, būtisku cenu ietekmējošu ārēju (regulējošu) faktoru neesamība.
Apskatāmajā modelī ir ieguldījuma vērtība. Tās indikatori ir identificēti, lai sniegtu informāciju personām, kuras interesējas par ieguldījumiem noteiktā objektā. Dažos gadījumos ieguldījuma vērtība var sakrist ar tirgus vērtību. Bet ne vienmēr tas tā ir. Dažreiz vienlaikus ar ieguldījumiem tiek aprēķināta arī objekta atlikušā vērtība. Tā vērtība izsaka iespējamo iespējamo ieņēmumu summu darījuma priekšmeta tālākpārdošanas fakta dēļ.
Ir kadastrālā vērtība. Tās izveides mērķis ir ierakstīt objektu noteiktā valsts vai nozares reģistrā, pēc tam izmantojot informāciju attiecīgajos paziņojumos. Parasti šajā gadījumā mēs runājam par nodokļu aprēķināšanu. Kadastrālā vērtība parasti ir zemāka nekā tirgus, ja mēs runājam par nekustamo īpašumu, vai apmēram vienāda ar to.
Ir arī tāda lieta kā apdrošināšanas vērtība. Tas ietver maksājumu summas aprēķināšanu saskaņā ar apdrošināšanas līgumu. Dažos gadījumos vienlaicīgi ar to tiek aprēķinātas arī objekta aizstāšanas izmaksas. Tas notiek, piemēram, ja attiecīgais līgums ar apdrošināšanas kompāniju nenozīmē naudas kompensāciju, bet gan objekta nodošanu sākotnējā funkcionālā stāvoklī bojājuma vai kļūmes gadījumā.
Tādējādi mēs pārbaudījām 4 vērtību veidus, kas ir visizplatītākie krievu ekonomiskajā skolā, kā arī vairākus tos papildinošos. Šis saraksts, protams, nav izsmeļošs. Ir privāti tirgus vērtības veidi, kā arī ieguldījumi vai kadastrālie objekti, kas raksturo objektus ar atšķirīgu juridisko statusu. Tagad mēs pievēršamies to objektu būtības izpētei, kuriem praktiskais nozīmīgums ir aprēķināts atbilstošais parametrs.
Biznesa vērtēšana
Protams, ir ļoti daudz īpašu objektu veidu, attiecībā uz kuriem tiek noteikta vērtība. Starp Krievijas biznesa praksē visbiežāk sastopamajiem ir bizness un nekustamais īpašums. Pirmajā gadījumā tiek vērtēts firmu aktīvu kopums, vadības principi un peļņu nesošās darbības. Pirms izpētīt uzņēmuma vērtības veidus, būs lietderīgi noteikt mērķus, ar kuriem saskaras attiecīgā novērtējuma priekšmets.
Kāpēc jānosaka izmaksu parametri biznesam? Pirmais risinājums ir uzņēmuma pārdošanas iespējas. Uzņēmuma īpašnieks var nolemt darīt citu lietu, bet pirms tam ir izdevīgi nodot strāvu cita īpašnieka rokās. Arī biznesa novērtējumu var veikt, lai uzlabotu uzņēmuma vadības kvalitāti, identificētu iespējamos trūkumus vadības sistēmā. Vēl viena iespēja ir piesaistīt investoru uzmanību, ja nepietiek apgrozāmā kapitāla vai uzņēmums ir izvirzījis uzdevumu paplašināt tirgu, kā rezultātā ir nepieciešami papildu līdzekļi. Biznesa novērtēšanu var veikt, piesakoties aizdevumam - tas parasti ir vadlīnijas lēmumu pieņemšanai par bankas aizdevuma piešķiršanu.
Biznesa vērtēšanas vērtības
Kāda veida vērtības tiek iesaistītas uzņēmumu novērtēšanā? Kādi principi šeit tiek izmantoti visbiežāk? Galvenie uzņēmējdarbības vērtēšanai piemērojamie vērtību veidi ir tirgus un ieguldījumi. Pēc dažu ekspertu domām, apsverot iespēju iegādāties uzņēmumu, partnerim ir ieteicams koncentrēties uz otro virzienu attiecīgo izredžu analīzē. Tā kā tipiska uzņēmuma “tirgus” cena ir rādītājs, kas ne vienmēr skaidri runā par uzņēmuma attīstības potenciālu. Bet, ja mēs runājam par tā precīzu identificēšanu, tad var pamatot vajadzīgo skaitļu aprēķināšanas pamatprincipus:
- salīdzinot pieejamos rādītājus ar rādītājiem, kas raksturīgi citiem tirgus dalībniekiem;
- uzņēmējdarbības konkurences priekšrocību izpēte;
- par ekspertu subjektīvo redzējumu, kas veic novērtējumu;
- ārējo faktoru ietekmes izpēte.
Ja mēs runājam par biznesa investīciju vērtības noteikšanu, tad var piemērot tos pašus principus, bet papildus tiem ir atļauts izmantot arī vairākus citus:
- modelēt uzņēmējdarbībā iesaistīto vienību izturēšanos (faktoru ietekme);
- rentabilitātes aprēķins (tirgus vērtības pieaugums laika gaitā).
Konkrēti vērtības rādītāji var apmierināt potenciālo uzņēmuma pircēju vai investoru atkarībā no tā, kāds ir aprēķinātais ieguldījumu apmērs biznesā un kādas ir viņu investīciju atdeves iespējas. Daudzos gadījumos ieguldījumiem var būt kredīta izcelsme. Iespējamās peļņas vērtībai vajadzētu būt ne tikai atšķirīgai no nulles, bet arī nodrošināt procentu maksāšanu bankai. Papildu vadlīnijas investoru lēmumu pieņemšanā, neskaitot rādītājus, kas atspoguļo uzņēmuma tirgus un investīciju vērtību, var ietvert:
- paredzamā biznesa ilgtspēja (spēja gūt ienākumus ilgā laika posmā);
- atmaksāšanās periodu korelācija ar konkurējošiem uzņēmumiem (varbūt ieguldītājam ir izdevīgāk ieguldīt citā uzņēmumā, bet pircējam - iegādāties);
- uzticēšanās līmenis starp partneriem.
Šie kritēriji var būt ļoti subjektīvi. Tāpēc biznesa praksē uzņēmuma tirgus un investīciju vērtība ir svarīgi parametri, bet ne vienmēr tie ir galvenie.
Vēl viens iespējams faktors ir to darbu veidu izmaksas, kas saistīti ar biznesa novērtēšanu investīciju veikšanai vai iespējamam pirkumam. Ja uzņēmuma izpēte var būt saistīta ar ievērojamām investīcijām, kas nenozīmē reālu peļņu (piemēram, sazinoties ar ārējiem ekspertiem, auditoriem un analītiķiem), tad ir iespējams, ka ieguldītājs vai potenciālais biznesa pircējs labprātāk nenodarbotos ar konkrētu uzņēmumu.
Īpašuma novērtēšana
Būs noderīgi izpētīt, kādi ir īpašuma vērtības veidi, kā arī kādas pieejas tiek izmantotas tā novērtēšanā. Bet iepriekš - tāpat kā uzņēmējdarbības gadījumā - mēs definējam mērķus, kurus sasniedz attiecīgā veida civilo darījumu dalībnieki. Nepieciešamība izpētīt īpašuma vērtības veidus, kā arī vērsties pie vērtētāja pakalpojumiem rodas šādos galvenajos gadījumos:
- ir noslēgts darījums par dzīvokļa, biroja, citas ēkas vai telpas pārdošanu;
- uzņēmuma novērtētie aktīvi;
- nodokļa bāzes lielumu nosaka, ņemot vērā īpašuma nodokļus.
Protams, praksē var būt vairāk iemeslu nekustamā īpašuma vērtēšanai. Piemēram, dažos gadījumos papildus pamatprocedūrām kļūst nepieciešams noteikt paredzamo izmaksu veidus. Vai arī - kā iespēju - novērtēt nekustamo īpašumu, ņemot vērā tā nodošanu valsts vajadzībām.
Īpašuma vērtēšanas vērtības
Iepriekš mēs atzīmējām, ka galvenie uzņēmuma vērtības veidi ir tirgus un investīcijas. Attiecībā uz nekustamo īpašumu var izpētīt tos pašus parametrus, bet, kā likums, papildus ir arī virkne citu. Proti, objekta kadastrālā un apdrošināšanas vērtība. Dažos gadījumos tiek noteikta arī likvidācija. Mēs jau esam apsvēruši tirgus un investīciju vērtības noteikšanas iezīmes iepriekš. Nekustamā īpašuma gadījumā vispārējie principi un metodes to formā parasti ir līdzīgi tiem, kurus izmanto uzņēmējdarbības novērtēšanai. Viņi tiek iesaistīti tikai tad, kad tie ir vairāk pielāgoti attiecīgā tirgus specifikai: “konkurenci” aizstāj ar “nosacījumu” (remonta, apdares materiālu un tā kvalitātes līmenis utt.), “Rentabilitāti” - ar paredzamo “cenas pieaugumu”.
Tagad izpētīsim, kā tiek aprēķināta kadastrālās, apdrošināšanas un likvidācijas vērtības. Viņiem visiem ir kāda specifika. Katram uzskaitītās vērtības veidam ir raksturīgas iezīmes vērtēšanas metožu aspektā. Apsveriet tos.
Runājot par nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību, vērtētājs par pamatu ņem metodoloģiju, kas atspoguļota attiecīgajos likumdošanas avotos, Finanšu ministrijas un citu departamentu ieteikumos, kas ir atbildīgi par atbilstošas informācijas par mājokli praktisku izmantošanu. Dažos gadījumos var izmantot arī īpašus kritērijus, lai noteiktu objekta tirgus vērtību. Var izpētīt dažādu tehnisko dokumentāciju.
Ja uzdevums ir noteikt nekustamā īpašuma apdrošināto vērtību, tad šajā gadījumā vērtētājs galvenokārt vadās pēc tirgus metodēm, bet tiek koriģēts atbilstoši faktiskajam pirkšanas un pārdošanas darījuma saturam. Piemēram, ja persona pērk dzīvokli ar hipotēku, tad apdrošināšanas vērtībā var iekļaut tikai aizdevuma summu. Un šajā gadījumā piemērots pamats summas aprēķināšanai saskaņā ar līgumu ar apdrošinātājiem var būt mazāks nekā tad, ja dzīvokļa tirgus vērtība tiktu ņemta tīrā veidā.
Hipotēka ir tirgus segmenta piemērs, kurā objekta atlikušajai vērtībai var būt praktiski liela nozīme civiltiesisko darījumu subjektiem. Ja, piemēram, kāda persona vai organizācija nespēj izpildīt aizdevuma izmaksas nosacījumus, banka, iespējams, nolems pārdot ieķīlāto īpašumu. Pat pirms aizdevuma darījuma parakstīšanas finanšu iestāde, iespējams, vēlēsies analizēt projekta likvidācijas komponenta izredzes.
Tomēr mēs atzīmējam, ka daži eksperti uzskata par nelikumīgu jēdziena "atlikušā vērtība" izmantošanu darījumos ar nekustamo īpašumu, sadarbojoties ar bankām. Fakts ir tāds, ka hipotēkas līgums pēc noklusējuma nenozīmē obligātu dzīvokļa nodošanu bankas īpašumā - tas ir tikai aizdevuma drošības pasākums. Likvidācijas vērtība tīrā veidā nozīmē, ka jāaprēķina cena, par kādu objekta (piemēram, uzņēmuma) īpašnieks varēs pārdot savu īpašumu (teiksim, uzņēmuma bankrota dēļ). Tāpēc attiecīgais termins attiecībā uz nekustamo īpašumu jālieto piesardzīgi.
