Lai cilvēki dzīvotu sakoptās un atjaunotās mājās, izbaudītu pastaigas pa māju, jums jāuztur veselas komunālo pakalpojumu sistēmas darbība, pareizi jāorganizē kopīpašuma izmantošana, jārūpējas par iedzīvotāju ērtībām un pagalma labiekārtošanu. Kam tas jādara? Acīmredzot daudzdzīvokļu mājas (MKD) iedzīvotājiem ir jādara svarīgs darbs, lai organizētu šādu iestādi, kas būs viņu interesēs savlaicīgi rūpēties par kopīgu īpašumu un uzturēt tīrību un kārtību mājā. Viss mājas uzturēšanas darbu klāsts tiek dēvēts par MKD biroju.
Cik precīzi var ieviest MKD vadību?
Par to, kādas MCD pārvaldības metodes pastāv šobrīd, ir dzirdējuši daudzi. Bet, lai saprastu detaļas, bieži vien laika nepietiek, lai arī šīs zināšanas ir ļoti noderīgas.
RF LC MKD kontroles metodes ir ļoti viegli izprastas (161. panta 2. daļa). Tomēr ne visi no tiem ir piemērojami jebkurai mājai. Ja MKD ir mazāk nekā trīsdesmit dzīvokļu, mājokļu likumdošana piedāvā tiešu pārvaldību kā veidu, kā pārvaldīt MKD. Šajā gadījumā līgumus ar piegādātājiem, remontdarbiem, tīrītājiem un citiem darbiniekiem noslēdz dzīvokļu īpašnieki, kuri atbildēs uz pārbaudes organizācijām un samaksās soda naudas, ja tiek atklātas problēmas ugunsdrošības, negadījumu, savlaicīgas atkritumu savākšanas jomā. Pārvaldību, kā likums, bez maksas veic īrnieku iniciatīvas grupa vai izvēlēts pārstāvis. Bet MKD uzturēšanas un darbības aktivitāšu ieviešana ir liels darbs, tāpēc tiešu pārvaldību kā veidu, kā pārvaldīt MKD, ir saprātīgi uzstādīt mazās mājās. Katram iedzīvotājam ir savs redzējums par ideālas mājas un ieejas attēlu, tāpēc iemītnieku skaits tieši ietekmē spēju panākt kompromisu un ietekmē konfliktu un pārpratumu iespējamību.
Otra MKD pārvaldīšanas iespēja, kas norādīta Mājokļu kodeksā, ir noteikta veida juridisko personu pārvaldīšana. Jo īpaši šāda persona var būt māju īpašnieku (HOA) partnerība, dzīvokļu kooperatīvs (LCD) vai cits specializēts patērētāju kooperatīvs (PC). Izmantojot šo apsaimniekošanas metodi, dzīvokļu īpašnieki pilnvaro juridisku personu parakstīt līgumus par ikdienas remontu un visiem mājas īpašuma ekspluatācijas aspektiem, kā arī par ūdens piegādi, sanitāriju, apkuri un citiem pakalpojumiem.
Trešā iespēja ir saistīta ar līguma noslēgšanu ar vadošo organizāciju, kas sniegs visu MKD pakalpojumu klāstu un tajā pašā laikā inspekcijas iestādēm būs atbildīga par iespējamiem Krievijas tiesību aktu prasību pārkāpumiem.
Kas izvēlas MCD kontroles metodi?
Dzīvokļu īpašnieki var ne tikai atsavināt savus kvadrātmetrus, bet arī uzturēt kopīpašumu labā stāvoklī. Tāpēc Krievijas Federācijas LCD satur direktīvu māju īpašniekiem, lai noteiktu, kā tiks pārvaldītas viņu mājas. Pirms izvēlēties MCD pārvaldības metodi, dzīvokļu īpašniekiem detalizēti jāizpēta viņu specifika, kura no tām ir vispiemērotākā mājai, ņemot vērā tās vecumu, stāvokli un citas īpatnības, kā arī korelē ar īpašnieku vēlmi pārvaldīt savu māju un apmaksāt komunālos maksājumus. savlaicīgi.
Galīgā izvēle tiek izdarīta īpašnieku kopsapulcē, kuru var rīkot klātienē vai organizēt bez visu iedzīvotāju personīgas klātbūtnes. Lai sapulces lēmums būtu spēkā esošs, par to jābalso iedzīvotājiem, kuriem kopā ir 50 vai vairāk procenti balsu. Katram MKD īrniekam ir stingri jāpieņem lēmums par MKD pārvaldīšanas veida izvēli, pat neskatoties uz pašas sapulces iespējamo izlaidumu. Ja sapulce notiek aizmuguriski, tiek uzskatīts, ka piedalīšanās ir tā, ka īpašnieks savlaicīgi rakstiski nodod lēmumu. Šādas dzīvokļu īpašnieku sapulces rezultāts tiek ierakstīts MCD pārvaldības metodes izvēles protokolā, kas ieejās tiek izlikts tā, lai katrs dzīvokļa īpašnieks būtu ar to iepazinies. Publisko piedāvājumu sapulces ierosinātājs izdara desmit dienu laikā pēc lēmuma pieņemšanas. Tādā pašā veidā, organizējot kopsapulci, tiek realizēta iespēja mainīt MKD pārvaldīšanas veidu.
Viss iepriekš minētais attiecas uz mājām, kuras jau ir apdzīvotas. Bet situācija ir atšķirīga ar jaunuzceltajām mājām. Bieži gadās, ka jaunā ēkā ne visiem īrniekiem ir īpašumtiesības, piemēram, viņi ir ilgstoši cietuši kapitāla daļu turētāji. Sakarā ar to, ka šādiem pilsoņiem saskaņā ar mājokļu likumdošanu nav tiesību balsot par namu pārvaldes formas noteikšanu, kļūst neiespējami izvēlēties šīs mājas pārvaldīšanas veidu.
Kas notiks, ja MCD kontroles metode netiks izvēlēta?
Mājokļu kodekss ierobežo laika periodu, kurā īpašniekiem ir iespēja apdomāt un organizēt HOA izveidošanas procesu vai izvēlēties vadības organizāciju.
Ja iedzīvotāji nebija sākuši sevi izvēlēties ar vadības metodes izvēli vai arī to nevarēja izdarīt objektīvu iemeslu dēļ, kā arī gadījumā, kad lēmums par MKD vadības metodes izvēli vēl nav ieviests, pašvaldība veic nepieciešamās procedūras konkursa organizēšanai, lai noteiktu vadošo organizāciju. Šeit nevienam no īrniekiem nav tiesību atteikties, un katram īpašniekam ir pienākums ievērot pārvaldības līguma noteikumus, kas noslēgti ar izvēlēto vadošo organizāciju, neatkarīgi no tā, vai šis līgums viņam der vai nē. Bet vienmēr ir procesuāla iespēja labot pašreizējo situāciju un pirms līguma termiņa beigām rīkot kopsapulci, kurā apspriest jautājumu par MKD vai vadošās organizācijas vadības metodes mainīšanu.
Kas ietver telpu uzturēšanu MKD?
Visus pakalpojumus un darbus, kas saistīti ar jēdzienu “telpu uzturēšana MKD”, nosaka mājokļu likumdošana. Šajā koncepcijā ietilpst plašs pakalpojumu klāsts ūdens, elektrības, gāzes, siltumenerģijas piegādes organizēšanai, mājā dzīvojošo pilsoņu reģistrēšanai, grāmatvedības pakalpojumiem, tehniskajai darbībai un sanitārajai apkopei.
Savukārt tehniskā ekspluatācija ietver ēkas inženiertehnisko sistēmu uzturēšanu un remonta darbus. Sanitārā apkope ietver visu pasākumu klāstu tīrības un kārtības uzturēšanai mājā un tai piegulošajā teritorijā, piemēram, tīrīšana, dezinfekcija, deratizācija, dezinsekcija.
Ko dara HOA?
Parādās tāds MCD pārvaldības veids kā HOA, kur daži īrnieki vēlētos, lai varētu kontrolēt līdzekļu tērēšanu savas mājas apkalpošanai. HOA vadība nerodas no nulles, bet vienmēr tiek veidota no aktīvākajiem un ieinteresētākajiem iedzīvotājiem. Un, lai arī šādiem iniciatīvas iemītniekiem ne vienmēr ir pilnīgas juridiskās zināšanas un zināšanas komunālo pakalpojumu jomā, svarīgs veiksmīga darba faktors ir vēlme padarīt savas mājas labākas. HOA valdei jāveic līgumdarbi par tīrīšanu, atkritumu izvešanu, komunālo pakalpojumu uzturēšanu un citiem mājas un tai piegulošās teritorijas uzturēšanas aspektiem. Svarīga HOA funkcija ir arī kārtības uzturēšana un sanitāro un ugunsdrošības normu ievērošana. Pārvaldības finansiālā puse paredz grāmatveža klātbūtni HOA, lai sekotu līdzi līdzekļiem, kurus īrnieki pārskaita, lai samaksātu par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī naudu, kas tiek tērēta mājas vajadzībām. Papildu ienākumus HOA var iegūt, nomājot jebkuru kopīpašuma daļu.
Ja īpašnieks izlemj, vai viņš vēlas kļūt par HOA biedru, HOA, savukārt, HOA nav tiesību atteikt uzņemšanu tās rindās, pat ja pēkšņi citi HOA biedri iebilst. Nevēlēšanās kļūt par HOA biedru dažkārt ir saistīta ar nepieciešamību maksāt par papildu pakalpojumiem - apsardzi stāvvietā un lievenī, puķu dobes pagalmā, videokameras grīdās. Patiešām, HOA biedriem maksājums ir obligāts, ja HOA valde ir pieņēmusi šādu lēmumu. Rezultāts šajā situācijā var būt individuāls līgums ar HOA, kurā visas maksas tiks apstiprinātas iepriekš.
Kā darbojas pārvaldības sabiedrība?
Tieši noslēdzot vienošanos starp īpašniekiem un specializētu vadības uzņēmumu, ir paredzēts mājās sniegt tehniskos un sanitāros pakalpojumus, kā arī veikt augsta līmeņa remonta darbus, jo profesionāli un pieredzējuši speciālisti, kas strādā pārvaldības uzņēmumā, spēs pareizi novērtēt darba nepieciešamību un sarežģītību, viņi izvēlēsies pareizos materiālus, pieaicinās īstos speciālistus. Ja pārvaldības sabiedrība strādā ar vairākām mājām, tad ir iespējamas arī zemākas darba un pakalpojumu izmaksas. Tomēr saziņa ar pārvaldības sabiedrību bieži ir sarežģīta, un pat tāds neliels atgadījums kā izdegusi spuldze var būt neērts vairākas dienas.
Līgums ar pārvaldības sabiedrību: kas ir vissvarīgākais?
Vissvarīgākais solis viena no MKD pārvaldīšanas veidu noteikšanas procesā ir līguma izstrāde un noslēgšana ar pārvaldības sabiedrību. Līguma saturs noteiks turpmākās attiecības starp īrniekiem un apsaimniekošanas uzņēmumu, ieskaitot iespēju pārtraukt līgumu mājas negodīgas uzturēšanas funkciju izpildes gadījumā. Līguma tekstā jānorāda viss mājas īpašums, to darbu un pakalpojumu veidi un biežums, kas būs jāveic pārvaldības sabiedrībai, visu maksājumu lielums un termiņi, kas būs jāveic īpašniekiem. Līgumā var arī noteikt kārtību, kādā iedzīvotāji tiek informēti par paveikto darbu. Ja tas nav izdarīts, īpašniekiem ziņojums jāsaņem reizi gadā.
Kāpēc tiek savākta MCD padome?
Vēl viena īrnieku atbildība kļūst par mājas padomes izvēli gadījumā, ja no MCD pārvaldības veidiem tika izvēlēts variants ar pārvaldības sabiedrību. Faktiski padomes galvenie uzdevumi ir formulēt priekšlikumus un kontrolēt veicamo darbu. Īpašnieku sapulcē padomes locekļi sniedz priekšlikumus, kas jāremontē, kādus apkopes darbus var pārplānot nākamajam gadam un kuriem nepieciešami steidzami pasākumi, kam un kādam mērķim ir iespējams iznomāt kopīpašumu un citus MKD uzturēšanas aspektus un ainavu veidošana. Domes mērķos ietilpst arī līgumu un vienošanos izpēte, kuras viņi ierosina noslēgt īpašniekiem, lai aizsargātu mājas iemītnieku tiesības un intereses. Balstoties uz pārskata rezultātiem, padome izdara secinājumus un ieteikumus par visiem dokumentiem. Mēs varam teikt, ka MKD padome organizē svarīgu jautājumu apspriešanu īpašnieku sapulcēs, mijiedarbojas ar vadošo organizāciju un uzrauga pārvaldības līguma noteikumu izpildi.
Dažādu MCD pārvaldības formu plusi un mīnusi
Ja mēs salīdzinām MCD kontroles metožu aprakstu, mēs varam izdarīt šādus secinājumus. Būtiskā atšķirība ir tāda, ka tieša pārvaldīšana nozīmē visu māju māju risināšanu. Lai gan divi citi MKD pārvaldības veidi ļauj atbildības nastu pārnest uz HOA vadītāja vai vadošās organizācijas vadības pleciem. No otras puses, ar neatkarīgu vadību ir iespējams strādāt ar naudu mobilāk un elastīgāk pielāgot darba un pakalpojumu izvēli pašreizējai situācijai. Iedzīvotāji, kas tieši pārvalda māju, var pat ievērojami samazināt mājas remonta un uzturēšanas izmaksas, izvēloties darbuzņēmējus pēc viņu vēlmēm par darbu un pakalpojumu izmaksām.
Tajā pašā laikā līguma ar pārvaldības sabiedrību atšķirīga iezīme būs profesionālu pakalpojumu saņemšana saskaņā ar likuma prasībām. Pārvaldot īrniekus vai HOA veidā, cilvēki ar speciālu izglītību un prasmēm ne vienmēr piedalās māju apkalpošanā, tāpēc var būt nepieciešami papildu izdevumi personāla apmācībai mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā un likumdošanai. Arī vadības organizācijām, kā likums, ir pieejams specializēts aprīkojums, kas ļauj tām sniegt daudzus pakalpojumus augstākā līmenī. Kopumā visām MCD pārvaldīšanas metodēm ir savas nianses, kuras jāņem vērā, izdarot izvēli.
